USD/m² · 2 amb. usado
23% más que el promedio de la Ciudad.
INFORME DE BARRIO · COMUNA 12
Coghlan
Coghlan en datos inmobiliarios
Edición octubre 2026 · datos al 2.º trimestre 2026 · Se actualiza cada trimestre
- Superficie
- 1,3 km²
- Comuna
- Comuna 12 junto a Villa Urquiza y Saavedra
- Habitantes
- 18.021 Censo 2001
- Densidad
- 13.862 hab/km²
- Aniversario
- 1/2 Estación inaugurada en 1891
Limita con Saavedra, Núñez, Belgrano, Colegiales y Villa Urquiza.
Cuánto vale el metro
USD/m² · 2 amb. a estrenar
Un poco debajo del promedio de la Ciudad.
Cuánto más cuesta lo nuevo que el usado
En los vecinos es 17%. Acá el usado compite de igual a igual.
Suba en un año · 3 amb. usado
Villa Urquiza +4,3%. Ciudad +1,2%.
Comparativa con barrios vecinos
| Barrio | 1 amb. usado | 2 amb. usado | 2 amb. a estrenar | Más caro lo nuevo | Suba 1 año (2 amb.) |
|---|---|---|---|---|---|
| Coghlan | 2.761 | 2.871 | 3.100 | +8% | +0,1% |
| Villa Urquiza | 2.776 | 2.775 | 3.256 | +17% | +1,1% |
| Saavedra | 2.719 | 2.888 | 3.387 | +17% | +6,3% |
| Núñez | 3.098 | 3.266 | 3.809 | +17% | +10,1% |
| Belgrano | 3.270 | 2.958 | 4.039 | +37% | +2,9% |
| Promedio CABA | 2.561 | 2.343 | 3.215 | +37% | +1,4% |
Precios de publicación (IEC sobre avisos de Argenprop), 2.º trim. 2026. USD por m².
Quién busca y cuánto se alquila
2 ambientes
$880.048En línea con Villa Urquiza ($882.104) y Saavedra ($894.605)
Renta bruta 4,8%Renta bruta anual de un 2 amb.
Un año de alquiler sobre el precio de compra. Estimación.
Un año de alquiler sobre el precio de compra de un 2 ambientes da una renta bruta de 4,8%, antes de gastos e impuestos.
Con poca obra nueva en el interior, el usado bien presentado tiene menos descuento. Coghlan figura entre los barrios de menor margen de negociación del corredor.
El mundo de la tierra y el desarrollo
Obras nuevas arrancadas en 2026
Enero a septiembre. Villa Urquiza, al lado, 54.
Emprendimientos a la venta
6 en obra, 4 en pozo y 3 terminados.
terrenos publicados (Zonaprop, oct. 2026). Casi todos de 120 a 450 m².
USD/m² de lote, mediana (13 avisos, rango 1.380 a 4.560)
USD/m² vendible de incidencia, cerca de (mediana de 9 avisos)
La tierra en el metro nuevo
~18%Lo que pesa la tierra sobre el precio a estrenar (incidencia ~550 sobre 3.100). Las incidencias dan bajas porque el costo de construcción subió y comprime la parte de la tierra. Referencia de mercado, no se releva oficialmente.
| Emprendimiento | Dirección | Etapa | Desde (USD) | Entrega |
|---|---|---|---|---|
| Palacio Roccatagliata | Roosevelt 3141 | En obra | 299.664 | dic-2027 |
| La Vecindad Freire (ex Barthel) | Freire 3035 | En obra | 210.571 | ago-2029 |
| Conde 2700 | Conde 2757 | En obra | 195.000 | ago-2027 |
| E-Diez Coghlan | Roque Pérez 2941 | En obra | 123.567 | nov-2026 |
| Feel Pedraza 2 | M. Pedraza 3861 | En obra | 108.000 | mar-2027 |
| Rivera Haus | P. Rivera 3190 | Pozo | 119.900 | oct-2029 |
| Sentire Ugarte | Ugarte 3345 | Pozo | 109.495 | dic-2028 |
| Congreso 4000 | Congreso 4077 | En obra | 93.000 | dic-2026 |
15 avisos en total en Zonaprop (16/10/2026). Precios "desde". Entregas entre 2026 y 2029.
Casi todo lo nuevo está sobre avenidas (Congreso, Balbín) o en lotes grandes ex industriales. En las calles interiores, las obras son chicas, edificios de 4 o 5 pisos.
El aviso más grande es un predio de 7.690 m² sobre Estomba al 2800, publicado a USD 17,35 millones.
Para dónde va el barrio
Coghlan es un barrio bajo que casi no se densifica. Esa escasez sostiene el precio del usado, mientras la demanda que se corre desde Belgrano, Núñez y Palermo sigue llegando.
Serie histórica
Cuánto se multiplicó el m² de lote
De USD 487 (2001) a 2.232 (2020). Ciudad x4,3.
Efecto cascada entre barrios
Los barrios del corredor forman una escalera de precios. Hoy los que más suben son los del escalón del medio, Saavedra, Coghlan y Villa Pueyrredón, no los más caros.
Subzonas
Este, hacia Belgrano R y Núñez
2.756Balbín hacia Congreso, Freire y Superí. Mediana de 27 avisos.
Alrededor de la estación
2.635Zona protegida, casas bajas. Muestra chica.
Oeste y norte, hacia Urquiza
2.432Estomba al 3200, Washington y Pedraza. Mediana de 19 avisos.
El lado que mira a Belgrano R se publica cerca de 13% más caro que el que mira a Villa Urquiza y Saavedra.
Notas relevantes
Corrimiento desde barrios caros
La demanda se desplaza desde Palermo, Recoleta y Belgrano hacia Coghlan, Saavedra y Villa Urquiza, por precio y calidad de vida (El Cronista, jun-2026).
Arrastre de Villa Urquiza
El vecino duplicó la obra nueva en 2026 (de 27 a 54). Coghlan queda como la alternativa baja y consolidada al lado del boom.
Alquiler que acompaña
2 ambientes a $880.048 por mes, en línea con Villa Urquiza ($882.104) y Saavedra ($894.605).
¿Qué significa si vendés o comprás hoy?
Tu competencia es el usado del barrio
Con poca obra nueva en el interior, un usado bien presentado compite casi de igual a igual con lo nuevo. El precio se arma con comparables de Coghlan, no con el promedio de la Ciudad.
Casa o PH, vendé el producto, no el lote
En el interior la altura y la profundidad están limitadas. Salvo lotes grandes, tu casa vale más como vivienda que como terreno.
Lote en avenida, hablá de incidencia
Sobre Balbín, Monroe o Congreso hay potencial constructivo. Ahí la conversación es con desarrolladores, en efectivo o en canje.
Ojo con la oferta 2026-2029
Las entregas de los próximos años van a competir con tu propiedad. Publicar caro "para negociar" hoy cuesta tiempo en el mercado.
Cada caso se analiza puntual. Estos son criterios generales, no una tasación.
¿Tenés una propiedad en Coghlan?
Te digo cuánto vale hoy, con comparables reales y la normativa de tu parcela.
Fuentes: IEC (GCBA) Informe 2052, 2.º trim. 2026; BA Data GCBA, obras iniciadas y terrenos 2001-2020; Zonaprop (16/10/2026); Índice M2 Real (UCEMA y Reporte Inmobiliario). Precios de publicación salvo aclaración.
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