USD/m² · 2 amb. usado
2.º de la Ciudad, detrás de Puerto Madero. 39% más que el promedio.
INFORME DE BARRIO · COMUNA 13
Núñez
Núñez en datos inmobiliarios
Edición octubre 2026 · datos al 2.º trimestre 2026 · Se actualiza cada trimestre
- Superficie
- 4,5 km²
- Comuna
- Comuna 13 junto a Belgrano y Colegiales
- Habitantes
- 49.019 Censo 2001
- Densidad
- 10.893 hab/km²
- Aniversario
- 27/4 Fundación del pueblo y la estación (1873)
Limita con Saavedra, Coghlan, Belgrano, Vicente López (Prov.) y el Río de la Plata.
Cuánto vale el metro
USD/m² · 2 amb. a estrenar
Por encima del promedio de la Ciudad (3.215).
Cuánto más cuesta lo nuevo que el usado
En la Ciudad es 37%. El usado compite cerca del pozo.
Suba en un año · 2 amb. usado
Ciudad +1,4%. El 3 amb. usado, +3,6%.
Comparativa con barrios vecinos
| Barrio | 1 amb. usado | 2 amb. usado | 2 amb. a estrenar | Más caro lo nuevo | Suba 1 año (2 amb.) |
|---|---|---|---|---|---|
| Núñez | 3.098 | 3.266 | 3.809 | +17% | +10,1% |
| Palermo | 3.172 | 3.118 | 4.005 | +28% | +0,9% |
| Belgrano | 3.270 | 2.958 | 4.039 | +37% | +2,9% |
| Saavedra | 2.719 | 2.888 | 3.387 | +17% | +6,3% |
| Coghlan | 2.761 | 2.871 | 3.100 | +8% | +0,1% |
| Villa Urquiza | 2.776 | 2.775 | 3.256 | +17% | +1,1% |
| Promedio CABA | 2.561 | 2.343 | 3.215 | +37% | +1,4% |
Precios de publicación (IEC sobre avisos de Argenprop), 2.º trim. 2026. USD por m².
Quién busca y cuánto se alquila
Monoambiente (30 m²)
$612.301CABA $565.658
Renta bruta 5,1%2 ambientes (43 m²)
$870.185CABA $764.485 · Belgrano $814.247 · Palermo $839.053
Renta bruta 4,8%3 ambientes (70 m²)
$1.406.326CABA $1.174.304
Renta bruta 5,3%La oferta de alquiler en la Ciudad está en máximo de la serie (+9% sobre el récord de 2025) y creció 30% en un trimestre. El 41% de los avisos son 2 ambientes y uno de cada cuatro se publica en dólares.
Rinde más el 3 ambientes y el monoambiente que el 2 ambientes, que es el que más se encareció para comprar. La renta bruta de ~5% está apenas debajo del promedio de la Ciudad (5,7%).
El mundo de la tierra y el desarrollo
Obras nuevas arrancadas en 2026
Enero a septiembre. 13 en 2024, 24 en 2025.
Avisos de emprendimientos
Zonaprop, octubre 2026. Los portales repiten avisos.
terrenos publicados (Zonaprop, oct. 2026)
USD/m² de lote pedido (6 avisos, muestra chica)
USD/m² vendible (incidencia)
USD/m² vendible de incidencia (4 avisos). Lo que se pide por la tierra en avisos de lotes. Muestra chica.
La tierra en el metro nuevo
15-23%Lo que pesa la tierra sobre el precio a estrenar (incidencia 565-875 sobre 3.809), según el lote. Las incidencias dan bajas porque el costo de construcción subió y comprime la parte de la tierra. Referencia de mercado, no se releva oficialmente.
| Emprendimiento | Dirección | Etapa | Desde (USD) | Entrega |
|---|---|---|---|---|
| Quantum Bellini | Av. del Libertador 7400 | Terminado | 430.000 | Inmediata |
| Iconiq | Arribeños 3425 | En obra | 196.000 | sep-2028 |
| Orion Parque | Av. Udaondo 1003 | Pozo | 164.470 | ene-2030 |
| Aura Núñez | Cuba 4500 | En obra | 146.296 | mar-2029 |
| Tres Ayres Blvd | Av. San Isidro Labrador 4541 | En obra | 97.428 | dic-2027 |
| Vedia 2343 | Vedia 2343 | En obra | 89.900 | jun-2029 |
Muestra de 6 de los 127 avisos (los portales repiten). Precios "desde" de Zonaprop. Entregas entre 2027 y 2030.
En la franja entre Libertador y Cabildo y en el Parque de la Innovación. Núñez arranca menos obras que Villa Urquiza, pero más grandes, unos 2.900 m² cada una.
Parque de la Innovación (ex Tiro Federal). Unas 13 hectáreas, ~360.000 m² construibles, 18 de 23 lotes vendidos y más de USD 250 M recaudados. Revaloriza el entorno, pero llega por etapas y sin fecha cierta.
Para dónde va el barrio
Núñez dejó de ser "el Belgrano más barato": su usado ya se publica arriba de Belgrano y de Palermo. Lo empujan el empleo de Libertador y el Parque de la Innovación; lo frenan una renta baja y mucha oferta nueva por entregar.
Serie histórica
Cuánto se multiplicó el m² de lote
De USD 704 (2001) a 3.357 (2020). Ciudad x4,3.
Efecto cascada entre barrios
En el 2 ambientes usado, Núñez está en el escalón de arriba del corredor norte. Solo Puerto Madero se publica más caro.
Subzonas
Lomas de Núñez
Fachada de 9 m por ley. Producto escaso, sin competencia de obra nueva. El premium del barrio.
Interior (Libertador–Cabildo)
PH y edificios de 4 o 5 pisos. Es donde más obra boutique arranca.
Frente al río / Libertador
Torres con vista y amenities, USD 3.200-3.500/m² en 2024 (Forbes).
Tres barrios en uno, con tres precios de tierra distintos. El precio por subzona con avisos geolocalizados llega en la próxima edición.
Notas relevantes
Empleo y estudio a pie
Oficinas sobre Libertador, universidades y el Parque de la Innovación. Unas 50 empresas internacionales y miles de trabajadores y estudiantes por día.
Alquiler arriba del millón
2 ambientes a $1.003.138 por mes, a la par de Palermo y sobre el promedio de la Ciudad ($898.154).
Desborde hacia Saavedra
Quien no llega a Núñez cruza Cabildo. El 2 amb. usado de Saavedra se publica 12% más barato.
¿Qué significa si vendés o comprás hoy?
Tu comparable ya no es Belgrano
El usado se publica 39% arriba de la Ciudad y por encima de Belgrano y Palermo. Tasar "por costumbre" debajo de Belgrano deja plata en la mesa.
Sabé en qué Núñez estás
Una casa en Lomas de Núñez (9 m) se vende como casa. En el interior o sobre una avenida, el lote puede valer más como terreno.
Tu competencia es el pozo
Con lo nuevo apenas 17% más caro y 127 avisos de emprendimientos, el usado se defiende con estado, m² descubiertos, cochera y expensas bajas.
Publicado no es cerrado
Los USD 3.266 son de aviso. El cierre ronda los USD 3.111. Publicar caro "para negociar" hoy cuesta tiempo en el mercado.
Cada caso se analiza puntual. Estos son criterios generales, no una tasación.
¿Tenés una propiedad en Núñez?
Te digo cuánto vale hoy, con comparables reales y la normativa de tu parcela.
Fuentes: IEC (GCBA) Informe 2052, 2.º trim. 2026; BA Data GCBA, obras iniciadas y terrenos 2001-2020; Zonaprop (oct. 2026); Índice M2 Real (UCEMA y Reporte Inmobiliario). Precios de publicación salvo aclaración.
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