USD/m² · 2 amb. usado
18% más que el promedio de la Ciudad.
INFORME DE BARRIO · COMUNA 12
Villa Urquiza
Villa Urquiza en datos inmobiliarios
Edición octubre 2026 · datos al 2.º trimestre 2026 · Se actualiza cada trimestre
- Superficie
- 5,4 km²
- Comuna
- Comuna 12 junto a Saavedra y Coghlan
- Habitantes
- 85.587 Censo 2001
- Densidad
- 15.849 hab/km²
- Aniversario
- 2/10 Fundado en 1887 como Villa Catalinas
Limita con Saavedra, Coghlan, Belgrano, Villa Ortúzar, Parque Chas, Villa Pueyrredón y Agronomía.
Cuánto vale el metro
USD/m² · 2 amb. a estrenar
Apenas arriba del promedio de la Ciudad (3.215).
Cuánto más cuesta lo nuevo que el usado
Igual que Saavedra y Núñez. En Coghlan es 8%.
Suba en un año · 3 amb. usado
Coghlan +7,6%. Ciudad +1,2%.
Comparativa con barrios vecinos
| Barrio | 1 amb. usado | 2 amb. usado | 2 amb. a estrenar | Más caro lo nuevo | Suba 1 año (2 amb.) |
|---|---|---|---|---|---|
| Villa Urquiza | 2.776 | 2.775 | 3.256 | +17% | +1,1% |
| Coghlan | 2.761 | 2.871 | 3.100 | +8% | +0,1% |
| Saavedra | 2.719 | 2.888 | 3.387 | +17% | +6,3% |
| Núñez | 3.098 | 3.266 | 3.809 | +17% | +10,1% |
| Belgrano | 3.270 | 2.958 | 4.039 | +37% | +2,9% |
| Promedio CABA | 2.561 | 2.343 | 3.215 | +37% | +1,4% |
Precios de publicación (IEC sobre avisos de Argenprop), 2.º trim. 2026. USD por m².
Quién busca y cuánto se alquila
2 ambientes (50 m²)
$882.104Entre los más altos de la Ciudad
Renta bruta 5,0%Renta bruta anual de un 2 amb.
Un año de alquiler sobre el precio de compra. Estimación.
Un 2 ambientes de 50 m² ronda los $882.104 por mes, entre los diez más caros de la Ciudad. La renta bruta queda en 5,0%, apenas debajo del promedio de CABA (5,7%).
Con 103 emprendimientos y 54 obras nuevas en el año, la oferta a estrenar es grande. El usado que no se diferencie en precio, metros o estado tarda más en venderse.
El mundo de la tierra y el desarrollo
Obras nuevas arrancadas en 2026
Enero a septiembre. El doble que en 2025 (27).
Emprendimientos a la venta
La mayoría entrega entre 2027 y 2029.
terrenos publicados (Zonaprop, oct. 2026). Cinco veces la oferta de Coghlan.
USD/m² de lote, mediana (49 avisos, rango 597 a 3.671)
USD/m² vendible de incidencia (mediana de 36 avisos). La banda media va de 420 a 500.
La tierra en el metro nuevo
14,1%Lo que pesa la tierra sobre el precio de venta a estrenar (USD 458 sobre 3.256). Las incidencias dan bajas porque el costo de construcción subió fuerte y comprime la parte de la tierra en el paquete de costos. El rango sano para Urquiza es 15-18%: estar debajo es parte de lo que explica el boom de obra. Referencia TheOffice.
| Emprendimiento | Dirección | Etapa | Desde (USD) | Entrega |
|---|---|---|---|---|
| Park Side | Crisólogo Larralde 5042 | Pozo | 54.735 | dic-2028 |
| Rivera 5740 | P. Rivera 5700 | Terminado | 64.500 | Inmediata |
| Smart Point | Le Breton 5095 | En obra | 89.100 | mar-2027 |
| Pura Vida Tamborini | Tamborini 4646 | En obra | 98.200 | abr-2027 |
| Terrazas Olazábal | Olazábal 5400 | En obra | 101.358 | dic-2027 |
| Evoque Olazábal | Av. Olazábal 4889 | Terminado | 128.800 | Inmediata |
| Synq | Blanco Encalada 4610 | Pozo | 132.905 | jul-2029 |
| Vía Juramento | Juramento 4266 | Pozo | 157.991 | ene-2029 |
Muestra de 8 de los 103 avisos. Precios "desde" de Zonaprop. La mayoría entre USD 80.000 y 160.000, entregas entre 2027 y 2029.
Los ejes son Olazábal, el bulevar Mendoza y Juramento. Obras medianas de 6 a 10 pisos, con unidades chicas pensadas para el comprador joven y el inversor.
Hay predios de 750 a 950 m², como Estomba al 2300 (756 m², USD 1,85 millones, 2.670 m² vendibles).
Para dónde va el barrio
Villa Urquiza es el motor de obra nueva del corredor norte. La norma permite altura en buena parte del barrio, el subte lo conectó y la demanda joven sigue llegando. El desafío para el usado es competir con mucha oferta a estrenar.
Serie histórica
Cuánto se multiplicó el m² de lote
De USD 478 (2001) a 2.341 (2020). Ciudad x4,3.
Efecto cascada entre barrios
Villa Urquiza está en el medio de la escalera del corredor. Recibe demanda de Belgrano, Coghlan y Colegiales, y empuja hacia Villa Pueyrredón y Parque Chas.
Subzonas
Eje Triunvirato y subte B
2.745A 3 o 4 cuadras de la avenida y las estaciones. Mediana de 33 avisos.
Este, hacia Coghlan y Belgrano R
2.701Álvarez Thomas, Donado, Holmberg y DoHo. Mediana de 34 avisos.
Oeste, hacia Pueyrredón y Parque Chas
2.574Mendoza y Olazábal altos, Aizpurúa. Mediana de 23 avisos.
La diferencia entre subzonas es chica, cerca de 7%, y se concentra cerca del subte. A 2 o 3 cuadras de Triunvirato el m² se publica 13% más caro que en el oeste.
Notas relevantes
Subte y precio
Es la puerta de entrada al corredor norte. Tiene subte (línea B) y cuesta menos que Belgrano y Núñez. En 2025 se revalorizó cerca de 15%.
Quién compra
Sobre todo jóvenes de 30 a 45 años con buen pasar, primer o segundo departamento. De los barrios más buscados para comprar en Mercado Libre.
Alquiler firme
Un 2 ambientes de 50 m² ronda $882.104 por mes, entre los más caros de la Ciudad. Eso sostiene al inversor.
¿Qué significa si vendés o comprás hoy?
Tu competencia es lo nuevo
Hay más de cien emprendimientos a la venta y lo nuevo cuesta 17% más. El usado se vende cuando muestra por qué vale la pena: más metros, mejor estado, cochera o un precio que achica esa diferencia.
Tu casa puede valer más como terreno
En buena parte del barrio la norma permite 17 a 23 metros. Antes de poner precio a una casa, hay que saber cuántos m² vendibles permite su parcela.
El desarrollador paga por incidencia
La tierra se negocia alrededor de USD 460 por m² vendible, en efectivo o en canje. El número sale de la norma, no del tamaño del lote.
El tiempo juega
Entre 2027 y 2029 se entrega mucha oferta nueva. Vender bien hoy, con el precio correcto, es mejor que salir a competir con esas entregas.
Cada caso se analiza puntual. Estos son criterios generales, no una tasación.
¿Tenés una propiedad en Villa Urquiza?
Te digo cuánto vale hoy, con comparables reales y la normativa de tu parcela.
Fuentes: IEC (GCBA) Informe 2052, 2.º trim. 2026; BA Data GCBA, obras iniciadas y terrenos 2001-2020; Zonaprop (17/10/2026); UADE, Mercado Inmobiliario (jun. 2026); Índice M2 Real (UCEMA y Reporte Inmobiliario). Precios de publicación salvo aclaración.
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